５０代独身　頭金無しでも住宅ローンは借りれるのか？

夢のマイホームを手に入れるためにマンション・戸建てにこだわらず物件を見学してきました。
築25年、総リフォーム済みで1490万のお得でとても魅力的な戸建て物件があったので、購入手続きに入る前に住宅ローンの仮申請を出したんだけど、まさかの落選😢

申請許可が下りなかった原因は、私の就業状況や年収ではなく物件評価額がローンの借入額に見合わないと判断されたからだったんです。

kananosuke

その物件評価額ってやつは何なんよ！
徹底的に調べてやる！

今後同じことを繰り返さないように、物件評価額のことを納得できるまで調べてみました。

物件評価額を知っていると…
✓物件の実際の市場価値を把握できるため、売主が提示する価格が適正かどうかを判断できる。
✓公示地価や実勢価格を知ることで、将来的な資産価値の変動を予測する参考になる。

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物件評価額とは？不動産取引の重要な5つの指標を解説
結論：住宅ローンにおける物件評価額とは？！
まとめ：仮申請落ちた物件には根拠があった！
補足：築25年以上でも物件評価額が優遇される場合がある！

物件評価額とは？不動産取引の重要な5つの指標を解説

物件評価額とは、不動産の価値を金銭的に表したもので、不動産評価額とも言います。
主に税金の計算や不動産取引の際の基準となる項目は主に5種類あり、それぞれ目的に応じて使い分けられます。

実勢価格

実際の市場での取引価格を反映した価格。
類似する不動産の実勢価格は国土交通省の不動産取引価格情報検索を利用し調べることが可能です。

（参照：不動産情報ライブラリ　https://www.reinfolib.mlit.go.jp）

簡単に説明すると家や土地が実際に売り買いされたときの値段のことです。
例えば、売り出し価格が3,000万円でも、実際に売れた金額が2,800万円だとすると、その家や土地の実勢価格は2,800万円になります。

公示地価

国土交通省が毎年公表する標準的な土地の価格。
公示地価は、土地取引や不動産評価の重要な指標として広く利用されています。ただし、実際の取引価格とは異なる場合があるため、不動産取引の際には他の情報も併せて参考にすることが重要です。

（参照：国土交通省・地価公示https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html）

毎年1月1日に、国土交通省（不動産鑑定士）が、日本中の約26,000か所の土地の値段を調べて、3月にその結果を発表します。

余談ですが、2024年の公示地価において、最高価格を記録した地点は東京都中央区銀座4丁目（山野楽器銀座本店）で、1平方メートル当たりの地価は5570万円！坪単価に換算すると約1.8億円！！
畳２畳分で約1.8億円って…💦

基準地価

都道府県が行う土地の価格調査結果。毎年7月1日時点で出した結果を国土交通省が9月中頃に発表するものです。

公示地価のみを公表した場合は、一般の土地取引の指標や公共事業用地の取得価格算定の基準が正しく評価されているか疑問が残るため、基準地価は公示地価の補完的な役割を果たしていることになります。

公示地価は国が主に都市計画区域内を調査し、基準地価は都道府県がより細かく市町村（林地や宅地見込み地なども対象）を調査することで、より広範囲の地価動向を把握することができます。

路線価

路線価とは、国税庁が毎年公示する「道路に面している土地の１㎡あたりの価格」で土地にかかる税金を計算するための基準となるものです。

図のように、とても細かく各道路ごとに価格設定がされているんです。

財産評価基準書路線価図・評価倍率表

（参照：国税庁・路線図評価倍率表　https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm）

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を課税するための基準となる評価額であり、土地や家屋などの固定資産に対して適用されます。この評価額は、各市町村が独自に決定し、毎年1月1日現在の所有者に課税されます。
自分の固定資産税評価額を確認するには、市町村の役所で固定資産課税台帳を閲覧することができます。